Comprar una casa debe ser una de las experiencias más emocionantes de su vida. No obstante, muchos estadounidenses dicen que el proceso entero es de mucho estrés. Aunque algunas partes del proceso pueden ser más fáciles que otras, los compradores primerizos de casa sienten que el proceso de obtener una hipoteca puede ser la peor parte.
Según una encuesta reciente de Nerdwallet, 42% de estadounidenses describieron el proceso de hipotecas como estresante y complicado. El estrés de potenciales compradores primerizos de casa puede venir de una falta de información sobre el proceso de préstamos de casa. Esta guía explicará unos de los factores más importantes que debe saber cuando empieza el proceso de hipotecas.
Qué Es Una Hipoteca?
Un préstamo de casa, que también se llama una hipoteca, es un acuerdo entre usted (el solicitante) y el prestamista para proveer con una cierta cantidad de dinero para comprar una casa. Según este acuerdo, el prestamista tiene el derecho de incautar su casa si usted falla en reembolsar el dinero que ha pedido como préstamo, junto con el interés. El reembolso típicamente se hace en pagos mensuales, y ocurre trás un período fijo de tiempo, normalmente 15 años o 30 años.
La Agencia de Protección Financiera para Consumidores sugiere que hay siete cosas que debe buscar cuando está buscando una hipoteca. Algunas de esas incluyen:
- El tamaño del préstamo
- Los gastos de escrituración del préstamo, junto con cualquier cuota asociada del prestamista
- La tasa de interés y la TAE (tasa anual efectiva)
- El tipo de la tasa de interés – fijo o ajustable
- Los términos del préstamo y cuánto tiempo tiene para reembolsar el préstamo
Aunque esos factores son importantes para considerar durante el proceso de buscar un prestamista de hipotecas, es más importante enfocarse en un préstamo económico, y no en para cuánto usted califica.
Cuáles Son Los Requisitos Para Obtener Una Hipoteca?
Como estar aprobado para una hipoteca puede variar, dependiendo de cuál tipo de préstamo de casa está buscando. Pero en general, los factores siguientes influirán la decisión del prestamista en cuanto a si califica o no.
- El pago inicial: El tamaño estimado de su pago inicial puede afectar la tasa de la hipoteca que el prestamista proveerá.
- Su capacidad crediticia: Su capacidad crediticia es muy influyente en determinar su tasa general de interés en la hipoteca.
- El pago mensual de la hipoteca: Los prestamistas pueden examinar su sueldo anual, sus valores y sus deudas cuando calculan un pago mensual.
Cuáles Son Los Tipos Diferentes De Hipotecas?
Entender y decidir cuál tipo de hipoteca es mejor para usted temprano en el proceso de comprar una casa puede hacer las cosas un poco menos estresantes después. Elegir la hipoteca perfecta para su situación puede bajar su pago inicial y disminuir la tasa general de interés de la hipoteca. Vamos a analizar algunos de los tipos más comunes de hipotecas, y discutir sus ventajas y desventajas.
La hipoteca convencional
Una hipoteca convencional, o un préstamo convencional, es un término que puede escuchar mucho cuando está buscando un préstamo de casa. Este préstamo es uno de los tipos más populares de hipotecas que ofrecen los prestamistas. Una hipoteca convencional es un préstamo de casa que el gobierno federal no asegura. Es un préstamo conforme, que significa que el préstamo cumple con los límites de dólares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda.
Las hipotecas convencionales no tienen reglas estrictas para requisitos de sueldo o el tipo y lugar de su hogar. No obstante, este tipo de préstamo tendrá requisitos más estrictos para su capacidad crediticia y su ratio general de deudas a ingreso (DTI).
Algunas de las ventajas de un préstamo convencional incluyen:
- Los individuos o las familias pueden calificar para este tipo de préstamo con un pago inicial tan poco como 3%
- El costo total de un préstamo convencional típicamente es más bajo que el costo de un préstamo no convencional
Las desventajas de una hipoteca convencional son:
- Los requisitos pueden ser más estrictos que otros tipos de préstamos. Esto incluye un número de crédito FICO de 620 como mínimo, y un ratio de deudas a ingreso de no más de 45% o 50%
- Tendrá un pago inicial más alto que un préstamo emitido por el gobierno
- Es posible que tenga que pagar seguro privado (PMI) si el pago inicial es menos que 20%
Los préstamos convencionales pueden ser idóneos para individuos o familias que tienen una historia buena de crédito y ganan un ingreso estable.
Las hipotecas con tipo de interés fijo
Una hipoteca con tipo de interés fijo es una hipoteca que mantiene la misma tasa de interés durante el largo del préstamo. Generalmente, con una hipoteca con tipo de interés fijo, el pago mensual quedará lo mismo. No obstante, es posible que cambios pequeños ocurran debido a los impuestos locales y las tasas del seguro. El pago mensual predecible permite que los prestatarios establezcan un presupuesto de largo plazo.
Típicamente, las hipotecas con tipo de interés fijo se ofrecen con períodos de reembolso de 15 años o 30 años. Muchos compradores de casa eligen una hipoteca de 30 años en vez de un préstamo de 15 años, porque el pago mensual es más bajo estirado por un período más largo. No obstante, los dueños de casa suelen cambiar a las hipotecas de interés fijo de 15 años cuando refinancian.
Algunos beneficios de una hipoteca con tipo de interés fijo incluyen:
- Los pagos mensuales quedan lo mismo para la duración de la hipoteca
- Un pago mensual consistente permite que los prestatarios establezcan un presupuesto más fácilmente para los otros gastos
Los prestatarios que tal vez beneficiarán de una hipoteca con tipo de interés fijo son individuos o familias quienes buscan su “casa para siempre.”
Las hipotecas de tipo variable
Diferente de una hipoteca con interés fijo, una hipoteca de tipo variable (ARM – adjustable-rate mortgage) tendrá tasas de interés que fluctúan dependiendo de las condiciones del mercado. Las hipotecas de tipo variable generalmente tienen un término de 30 años, pero el período introductorio (no más que 10 años) tendrá una tasa de interés fija que típicamente es más baja que la tasa del mercado.
Algunos ARMs incluyen un límite de tasa que determinará cuánto su tasa de interés puede cambiar. Estos límites se establecen para proteger a los prestatarios de tasas de interés crecientes.
Algunas ventajas de obtener una hipoteca de tipo variable incluyen:
- La oportunidad para recibir tasas más bajas de la tasa del mercado para el período introductorio
- La oportunidad para ahorrar dinero en los pagos de interés
Algunas desventajas de ARMs incluyen:
- Si la tasa de interés aumenta de manera sustantiva, los pagos mensuales se pueden hacer prohibitivos para unos prestatarios, y algunos prestatarios no pueden pagar sus préstamos como resultado
- Puesto que el mercado de vivienda fluctúa mucho, los ARMS pueden hacerlo más difícil refinanciar el préstamo o vender la casa antes de que se acabe el préstamo
Las hipotecas de tipo variable están apropiadas para prestatarios que buscan una casa de arranque y no pretenden quedarse en la casa para el período entero del préstamo.
Las hipotecas aseguradas por el gobierno
El gobierno de los Estados Unidos no es un prestamista, pero provee a los estadounidenses con la oportunidad de comprar una casa. Cuando escucha a los prestamistas discutiendo los préstamos asegurados por el gobierno, se refieren a tres agencias que aseguran las hipotecas.
- Los préstamos de la FHA (la Administración Federal de Vivienda): Este tipo de préstamo se asegura por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Hacen más alcanzable la meta de comprar una casa para los prestatarios de bajos recursos. Para calificarse para un préstamo de FHA, necesita un número de FICO de 580 para ganar el mejor financiamiento con un pago inicial de 3.5%, pero un número de FICO de 500 es aceptable para los que estén dispuestos a pagar 10% como un pago inicial.
- Los préstamos de la USDA (el Departamento de Agricultura): Asegurado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), este tipo de préstamo ayuda a los prestatarios de bajos o medios ingresos a comprar casas en áreas elegibles. Es posible que tenga que cumplir con algunos requisitos de sueldo para calificarse para un préstamo de USDA. También, algunos préstamos de USDA quizás no requieren un pago inicial.
- Los préstamos de la VA (la Administración de Veteranos): Estos préstamos se aseguran por el Departamento de Administración de Veteranos de los Estados Unidos. Los que son elegibles incluyen los militares de servicio activo, los veteranos, y sus familias. Generalmente, los préstamos de la VA no requieren un pago inicial.
Los beneficios de los préstamos asegurados por el gobierno son:
- La oportunidad de ahorrar dinero en las tasas de interés y los pagos iniciales
- Los requisitos pueden ser menos estrictos que otros préstamos convencionales
Las desventajas de los préstamos asegurados por el gobierno incluyen:
- Puede que tenga que cumplir con requisitos específicos para calificarse.
- Los costos totales de los préstamos pueden ser más altos que otros préstamos
- Muchos préstamos asegurados por el gobierno tienen primas de seguro
Reglas De Oro Para La Asequibilidad De Vivienda
Los prestamistas de hipotecas usan un ratio de calificación para determinar la capacidad crediticia de un prestatario, para decidir si le van a dar una línea de crédito. El ratio de calificación calcula la probabilidad que el prestatario reembolse el préstamo. Generalmente, el prestamista usa o el ratio de deudas a ingresos o el ratio final (“back-end ratio”). El ratio final calcula el pago mensual de deudas contra sus ingresos. Con esta información en cuenta, aquí están algunas reglas de oro que pueden ayudarle a determinar cuánto puede permitirse para una hipoteca.
La regla de 28 – El pago máximo de la hipoteca
Los expertos financieros y los expertos de las hipotecas tienen una regla de oro en cuanto a proveer consejos sobre las hipotecas. Sugieren fuertemente que su pago mensual de la hipoteca no debe ser más que el 28% de su ingreso antes de impuestos. Por ejemplo, si su sueldo anual es $100,000, su pago mensual de la hipoteca no debe ser más que $2,800. No obstante, lo más bajo que pueda hacer el pago, lo mejor.
La regla de 32 – El pago máximo para todos los gastos de vivienda
La segunda regla de oro para las hipotecas es la regla de 32. La regla de 32 sugiere que sus gastos total de vivienda – que incluye la hipoteca, los impuestos a la propiedad, el seguro privado de la hipoteca, el seguro sobre riesgos del hogar, y cualquier cuota de asociación, no deben ser más que el 32% de su ingreso antes de los impuestos. Por ejemplo, si su ingreso anual es $100,000, sus gastos totales de la vivienda no deben ser más que $3,200.
La regla de 40 – Los pagos mensuales de deudas máximos
La última regla de oro que debe seguir para determinar cuánto puede permitirse para la hipoteca es la regla de 40. La regla de 40 sugiere que cualquier deuda que tenga – incluyendo una hipoteca, un préstamo estudiantil, un préstamo de carro, los pagos de su tarjeta de crédito, etc. – no deben exceder el 40% de su ingreso antes de los impuestos. Por ejemplo, si su sueldo anual es de $100,000, sus pagos mensuales de deudas no deben exceder $4,000.
Cómo Determinar Cuánta Hipoteca Puede Permitirse?
Antes de empezar el proceso de buscar una hipoteca, es importante que sepa la cantidad máxima que puede pagar cada mes, basado en su sueldo anual. Aunque las reglas de oro arriba deben ayudarle a determinar cuánta hipoteca puede permitirse, las calculadoras de hipotecas le ayudarán a obtener la información acertada que necesita para empezar a buscar el prestamista perfecto para su hipoteca.
Aprenda Más Sobre Las Hipotecas Y Los Préstamos De Casa Desde Los Profesionales
La experiencia de comprar una casa debe ser una experiencia emocionante, pero muchos compradores de casa encuentran lo opuesto. Entender bien cómo funciona el proceso de hipotecas debe hacer el proceso un poco más fácil.
Para aprender más sobre las hipotecas y otros temas de finanzas personales, visite nuestro blog. Discutimos muchos temas de nociones financieras elementales, incluyendo como su capacidad crediticia puede afectar para cuales préstamos califica.
También, si está buscando un prestamista para una hipoteca actualmente o en el futuro cercano, considera Arizona Central Credit Union. Ofrecemos varios tipos de hipotecas, como hipotecas convencionales, hipotecas de la FHA, hipotecas de la VA, hipotecas sin pago inicial, préstamos jumbos, y muchos más. Visita nuestro sitio web para encontrar un especialista de hipotecas que puede guiarle por todo el proceso de obtener una hipoteca.
